Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyeti Nedir? Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur, Farkı Nedir?

Makale İçeriği:

1. Kat İrtifakı Nedir? Kat İrtifakı Tapusu Nedir?
2. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur, Ne Zaman Kurulur, Şartları Nelerdir?
3. Kat İrtifakının Kurulması İçin Hangi Belgeler Gerekir?
4. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
5. Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer?
6. Kat Mülkiyeti Nedir?
7. Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
8. Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayalı Olarak Kurulması
9. Kat Mülkiyetinin Hukuki İşlemle Kurulması
10. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması
11. Kat Mülkiyetine Geçmek İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
12. Kat Mülkiyeti Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
13. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyetinin Farkları Nelerdir?

Kat İrtifakı Nedir? Kat İrtifakı Tapusu Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde henüz yapımına başlanmamış olan veya yapımına başlanmışsa dahi henüz tamamlanmamış olan yapılara ilişkin bir çeşit hak ve yükümlülüktür. Kat irtifakı, henüz inşaatına başlanmamış ya da inşaatına başlanmışsa bile bu inşaat tamamlanmamış olan yapılar üzerinde kurulur ve her arsa maliki açısından yapının inşasına katılma borcu doğurur. Hukukçu olmayan kimselerin aklında daha rahat somutlaştırmak amacıyla kısaca izah etmemiz gerekirse: Kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir çeşit hukuki ara geçiş formudur diyebiliriz.

Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulduğundan mütevellit, arsa payından bağımsız olarak devredilememektedir. Dolayısıyla henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olan bir bağımsız bölümün devrinin sağlanması halinde kat irtifakı ile birlikte arsa payı da devredilmektedir.

Kat irtifakı, sınırlı ayni haklardan biri olan irtifak haklarındandır. Ancak kat irtifakının gerçekten de bir irtifak mı, yoksa kendine özgü(sui generis) bir hak ve yükümlülük mü olduğu hususunda tartışmalar mevcuttur. Çünkü kat irtifakı, bir hak olmasının yanında aynı zamanda tüm arsa malikleri açısından bir yükümlülük de ihtiva etmektedir: Buna göre üzerinde kat irtifakı kurulmuş olan bir arsanın tüm paydaşları, arsa üzerinde yapılacak olan yapının inşaatını sağlama ya da en azından bu inşaat faaliyetlerini engellememe yükümlülüğü altına girmektedir. Dolayısıyla bu anlamda kat irtifakının fiilen taşınmaz mülkiyetine bağlı bir yükümlülük olduğunun söylenmesi de hatalı olmayacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 1/2. Maddesine Göre: “Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 2/c. Maddesine Göre Kat İrtifakı Şu Şekilde Tanımlanmıştır: “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi)“

Kat irtifakının kurulması ile inşa edilecek olan bağımsız bölümler üzerinde daha henüz kat mülkiyeti kurulmamışken bir çeşit irtifak hakkı kurulmuş olur. Bu durum hak sahipliğinin belirlenmesinde de önemli rol oynamaktadır. Kat irtifakının kurulmasıyla, aynı zamanda inşa edilecek yapılar üzerinde meydana getirilecek olan bağımsız bölümlere ilişkin olarak, kat mülkiyetinin temelleri atılmış olacaktır.

a) Kat İrtifakı Nasıl Kurulur, Ne Zaman Kurulur, Şartları Nelerdir?

Kat irtifakı, kendi aralarında anlaşmış olan arsa maliklerinin düzenleyecekleri senet ile tapu sicilinde tescil gerçekleştirmeleri yoluyla kurulabilmektedir. Aksi takdirde, yani maliklerin kendi aralarında anlaşamamaları halinde mahkeme yoluyla kat irtifakının kurulması da mümkündür. Kat irtifakının kurulabilmesi için, paydaşların arsa üzerinde yapılacak olan yapı üzerinde inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin her birinin kime ait olacağı yönünde fikir birliği içerisinde bulunmaları gerekmektedir.

Arsa maliklerinin kendi aralarında anlaşmaları halinde, tüm paydaşların aynı anda ilgili tapu müdürlüğüne gitmeleri veya kat irtifakı kurulması işlemine ilişkin olarak yetki vermiş oldukları vekillerinin tapu müdürlüğünde kendilerini temsil etmesi gerekmektedir.

Kat irtifakının kurulabilmesinin şartları:

• Üzerinde kat irtifakı kurulması istenilen taşınmazın, kat irtifakı kurulmasına, imar hukuku mevzuatına ve yapılaşmaya uygun olması,
• Tüm maliklerin kat irtifakı kurulmasına onay vermesi veya bu hususa ilişkin mahkeme kararı alınması,
• Arsa üzerinde imalatı sağlanacak yapının bütününe ilişkin olarak kat irtifakı kurulması,
• Kat irtifakının kurulması için gerekli olan belgelerin dilekçe ekinde tapu müdürlüğüne sunulması

b) Kat İrtifakının Kurulması İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Kat irtifakının kurulması için taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvuru yapılması gerektiğini belirtmiştir. Ancak yapılacak olan bu başvuru, kat irtifakının kurulması için yeterli değildir. Bu başvuru ekinde mutlaka aşağıdaki belge ve bilgiler de yer almalıdır:

• Arsa sahiplerinin kimlik belgeleri ve fotokopileri ile vesikalık fotoğrafları,
• İnşa edilecek olan bağımsız bölümlerin her birinin arsadaki payları ile niteliklerini ihtiva eden liste
• İnşa edilecek olan yapının yönetim planı belgesi,
• Vaziyet planı,
• Aplikasyon projesi,
• Mimari proje

c) Kat İrtifakı Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat irtifakı, sahibine kat mülkiyetine geçiş ile birlikte arsa üzerinde meydana getirilecek olan bağımsız bölümlerin mülkiyetini alma hakkı kazandırır. Ayrıca imalatı gerçekleştirilmekte olan bağımsız bölümün sahipliğine ilişkin olarak da ilgililerine bilgi sağlar. Bununla birlikte kat irtifakı sahibi, kat irtifakına konu arsa üzerinde kat irtifakına konu inşaatın gerçekleştirilmesi ya da en azından inşaat çalışmalarının engellenmemesi yükümlülüğü altındadır.

Kat irtifakı sahibi olan malikler(birden fazla malikin mevcut olduğu bir senaryoda):

• Birbirlerine yönelik olarak arsa üzerinde imalatı gerçekleştirilecek olan yapının inşa edilmesine istinaden talepte bulunabilirler, bu hususa aykırılık halinde dava açabilirler,
• İmalatların gerçekleştirilmesi ve yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler,
• Yapının inşaatının fiilen tamamlanması ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlamış olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi halinde kat mülkiyeti henüz kurulmamış olsa dahi anagayrimenkulun yönetiminde kat mülkiyetine ilişkin hükümlerin uygulanmasını talep edebilirler,
• Söz konusu yapının sözleşme ve eklerine, idare tarafından onaylı plan ve projelere uygun inşa edilmesi noktasında dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına uygun davranmak durumundadırlar,
• Kat irtifakının, kat irtifakı sahibi olan kişilerden herhangi birinin kusurlu davranışları nedeniyle düşmesi halinde, uğranılan zararı kusurlu malikten talep edebilirler, bu hususa ilişkin dava açabilirler,
• Noter kanalıyla gönderilmiş olan ihtarnameye rağmen iki aylık süre içerisinde borcunu yerine getirmeyen malikin arsa payının, değeri karşılığında arsa payları oranında diğer maliklere devredilmesini talep edebilirler,

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 7. maddesi gereği, kat irtifakı kurulmuş olan taşınmaza ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak her bir bağımsız bölüm, bağımsız birer taşınmaz mal gibi dava konusu edilebilir. Burada bir belirsizlik yaratmamak adına detaylı açıklamada bulunmak gerekirse: Bağımsız bölümlerin özgülenmiş oldukları arsa payları, arsa malikleri açısından paylı mülkiyet teşkil etmektedir ve ortaklığın giderilmesi davası açmak suretiyle arsa üzerindeki bu paylı mülkiyetin sonlandırılması mümkün değildir.

d) Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer?

Kat irtifakı aşağıdaki hallerde sona erer:

1. Kat mülkiyetine geçilmesi halinde kat irtifakı sona erer ve artık kat mülkiyeti hukuki statüsü dahilinde değerlendirme yapılır,
2. Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından tapu müdürlüğüne yazılı olarak başvurulması yoluyla her zaman sona erdirilebilir, bu halde kat irtifakına ait sicil kaydı silinir,
3. Kat irtifakına konu olan arsanın tamamıyla yok olması halinde kat irtifakı sona erer,
4. Kat irtifakına konu olan arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi halinde kat irtifakı sona erer,
5. Kat irtifakına konu olan arsanın kamulaştırılması halinde kat irtifakı sona erer,
6. Kat irtifakının kurulmasından itibaren 5(beş) yıl içerisinde, kat irtifakının kurulması esnasında verilen plan ve projelere göre imalat gerçekleştirilmemiş olursa maliklerden birinin talebi üzerinde mahkeme kararı ile kat irtifakı sona erdirilebilir veya kat irtifakının süresinin uzatılmasına karar verilebilir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir arsa üzerinde inşaatı tamamlanmış olan yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyettir. Ancak bununla sınırlı değildir. Kat mülkiyeti: Sahibine arsa üzerinde inşa edilmiş olan yapıda yer alan bağımsız bölümün yanında, bağımsız bölümün kendisine bağlı olduğu arsa payı ve ortak yerler ile bağımsız bölüme bağlı olan eklentiler üzerinde de mülkiyet hakkı tanımaktadır. Basitçe anlatmak gerekirse: Yapılar, arsa üzerinde kurulur. Yapıların içerisinde yer alan daire, iş yeri, dükkan ve mağaza gibi yapıların her birine bağımsız bölüm adı verilir; işte kat mülkiyeti bu bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına verilen isimdir. Bağımsız bölüm malikleri, kat mülkiyeti sahibidir ve bağımsız bölümün kendisine bağlandığı arsa payı üzerinde de mülkiyet hakkına sahiptir. Çünkü arsa üzerinde inşa edilmiş olan yapıda bulunan bağımsız bölümler, özgülendikleri arsa payından ayrı olarak düşünülemez, devredilemez.

Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşididir ve arsa payı ile anataşınmazda ortak yerler olarak belirlenmiş olan kısımlarla ve eklentilerle bağlantılıdır. Bu anlamda kat mülkiyetinin gerçekten de sui generis(kendine özgü) bir mülkiyet hakkı olduğunun kabulü gerekir. Kat mülkiyetinde malikler, bağımsız bölümler üzerinde tek başlarına mülkiyet hakkına sahipken; arsa ve ortak yerler üzerinde diğer bağımsız bölüm malikleriyle birlikte paylı mülkiyet dahilinde mülkiyet hakkına sahip olurlar.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 1/1. Maddesine Göre: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”

a) Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti kat irtifakına dayalı olarak doğrudan kurulabileceği gibi, taraflarca gerçekleştirilecek olan bir hukuki işlemle veya bunun mümkün olmaması halinde mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 10. maddesi gereğince: Anagayrimenkulün , yani kat mülkiyetine konu olacak olan arsa ve arsa üzerindeki yapı dahil tüm taşınmazın tamamının bütünü üzerinde kat mülkiyeti kurulmaksızın, taşınmazın yalnızca bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Sonuç olarak kat mülkiyeti, ana gayrimenkul üzerinde bir bütün olarak kurulmalıdır.

a.1) Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayalı Olarak Kurulması

Kat irtifakına konu olan yapının imalatının tamamlanmasıyla birlikte halk arasında iskan belgesi olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi düzenlenir; kat irtifakının tesciline ait resmi senet ve kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olup da kat irtifakının kurulması aşamasında ilgili idareye ibraz edilmiş olan diğer belgeler, yapı kullanma izin belgesi ile birlikte 60 gün içerisinde ilgili tapu dairesine gönderilir ve böylece kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemi resen gerçekleştirilir.

İlgili idarenin söz konusu evrakları ilgili tapu dairesine göndermesi ya da tapu dairesince kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin gerçekleştirilmesi aşamasının sekteye uğraması halinde maliklerden ve/veya yetkili yüklenicilerden(müteahhit) her biri, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi için gerekli işlemlerin yerine getirilmesini talep edebilir.

a.2) Kat Mülkiyetinin Hukuki İşlemle Kurulması

Kat mülkiyetinin hukuki işlemle kurulması, kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin resmi senedin taraflarca düzenlenmesi ve bu hususun, yapının üzerinde bulunduğu arsanın tapu sicilinde yer alan kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi ile gerçekleştirilir.

Bu şekilde kat mülkiyetinin kurulabilmesi için, her bir taşınmaz maliki bizzat veya usulünce yetkilendirilmiş vekilleri aracılığıyla talepte bulunmak durumundadır; talep üzerinde tapu dairesi tarafından talebe ilişkin tutanak tutulur. Bu şekilde haklarında kat mülkiyeti kurulan her bağımsız bölüm, taşınmazın kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilir. Birden fazla bağımsız bölüm, kullanma amacına uygun düştüğü ölçüde birlikte tek bir kat mülkiyetine konu edilebilir. Ancak bu husus projede yer almıyorsa, proje yenilemesine ilişkin yenileme planı ve bu planın ilgili idare tarafından onaylandığına dair evrak veya yapı kayıt belgesine dair ilgili evrakın da tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekmektedir.

Kat mülkiyetine geçişe ilişkin olarak arsa sahipleri tarafından talepte bulunulabileceği gibi, arsa sahipleri ile usulüne uygun kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiş olan yüklenici yani müteahhit tarafından da talepte bulunulabilir ve bu halde de kat mülkiyetine geçiş işlemi, diğer tüm şartların mevcut olması halinde idare tarafından gerçekleştirilir.

Tapu müdürlüğüne yönelik olarak gerçekleştirilecek olan talepte anataşınmazda yer alan bağımsız bölümler ile bu bağımsız bölümlere tahsis edilmiş olan arsa payları gösterilmiş olmalıdır. Arsa paylarına ilişkin olarak taraflar arasında sonradan uyuşmazlık çıkması halinde taraflar arasında bu hususa ilişkin olarak anlaşma sağlanamazsa, arsa payının düzeltilmesi davası açılarak ilgili uyuşmazlığın mahkeme yoluyla giderilmesi ve arsa paylarının düzeltilmesi mümkündür.

Arsa payının düzeltilmesi davaları hakkında detaylı için konuya ilişkin hazırlamış olduğumuz makalemizi okuyabilirsiniz: Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında detaylı bilgi için konuya ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

a.3) Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması

Bir taşınmazın birden çok malikinin bulunması halinde, kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin olarak taraflar arasında anlaşma sağlanamaması nedeniyle kat mülkiyeti kurulamayabilir. Bu halde kat mülkiyetinin kurulmasına istinaden mahkemeden talepte bulunulabilir. Bu talep, bir çeşit ortaklığın giderilmesi davasıdır ancak Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 10/7. maddesi uyarınca özel, kendine özgü(sui generis) bir durum da ihtiva etmektedir.

Buna göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli olmak şartıyla bir gayrimenkule ilişkin olarak açılacak ortaklığın giderilmesi davasında, maliklerden biri tarafından kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle paylaşım gerçekleştirilmesi talebinde bulunulması halinde hakim tarafından söz konusu taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin maliklere tahsisine karar verilebilmektedir. Ancak bu duruma istinaden bazı detay hususların gözden kaçırılmaması son derece elzemdir.

Yargıtay uygulamasına göre kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturacak nitelikte eksikliklerin bulunması halinde, eksikliklerin giderilmesi için süre verilmekte ve kat mülkiyeti kurulmasını mahkemeden talep eden tarafça bu eksikliklerin giderilmesine karar verilebilmektedir. Bunun yanında, ortaklığın kat mülkiyetinin kurulması suretiyle giderilemeyecek olması halinde satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi riski de söz konusudur. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 10/7. maddesi, hakime kat mülkiyetinin kurulması hususunda bir takdir yetkisi vermiştir ve hakim, ortaklığın kat mülkiyetinin kurulması yoluyla giderilmesi yönünde takdirde bulunmadıkça ortaklığın satış suretiyle giderilmesi ihtimali de söz konusu olacaktır. Bu nedenle bu tip hususların mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesinde fayda vardır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir.(Bakınız: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/4981 E. ve 2019/454 K. sayılı, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/10910 E. ve 2021/2846 K. sayılı, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi(Kapatılan) 2014/22356 E. ve 2015/11324 K. sayılı kararları)

b) Kat Mülkiyetine Geçmek İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Kat mülkiyetine geçilebilmesi için, aşağıdaki belgelerin taleple birlikte ilgili tapu dairesine sunulmuş olması gerekmektedir:

1. Mimari projeler,
2. Yapı kullanma izin belgesi(iskan belgesi),
3. Yönetim planı,

Taleple birlikte yukarıda saymış olduğumuz belgelerin de sunulmasıyla birlikte, tapu memuru tarafından belgelerin kanuna uygun olup olmadıkları incelenir ve usul ya da esasa ilişkin herhangi bir eksiklik bulunmaması halinde kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin resmi senet düzenlenir ve kat mülkiyetine konu olacak bölümlerin her biri, bağımsız birer kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir.

Ancak kat irtifakından kat mülkiyete geçiş sağlanması isteniyorsa, söz konusu belgeler arasından daha önce kat irtifakının kurulması için sunulanlar, kat mülkiyetine geçiş aşamasında tekrar istenmez; çünkü bu belgeler ilgili idare tarafından doğrudan ilgili tapu dairesine tevdi edilir.

c) Kat Mülkiyeti Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat mülkiyeti hakkı sahipleri, bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkının kendilerine tanıdığı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma(usus, frusus, abusus) yetkilerinin tümüne sahiptir. Diğer bağımsız bölüm maliklerinin onayına ihtiyaç duymaksızın bağımsız bölüm üzerinde tasarrufta bulunabilir, bu taşınmaz malın satışını gerçekleştirebilir veya söz konusu taşınmazı trampa veya bağış sözleşmesi vb. sözleşmeler yoluyla devredebilirler; ayrıca bağımsız bölüm üzerinde, diğer bağımsız bölümlerin maliklerinin haklarını sınırlandırmamak kaydıyla sınırlı ayni hak da tesis edebilirler. Bu anlamda örneğin: Bağımsız bölüm üzerinde 3. kişi adına irtifak hakkı tesis edebilir ancak bağımsız bölümle birlikte kendi payına düşen arsa payı üzerinde 3. kişilere intifa hakkı vb. kullanım hakkı tanıyamaz. Sonuç olarak bağımsız bölüm üzerinde kurulacak olan irtifak hakları, yalnızca diğer kat maliklerinin hakları da dikkate alınmak ve bu haklara halel getirmemek suretiyle kurulabilecektir.

Bağımsız bölüm malikleri, kendisine ait olan bağımsız bölüm dahilinde anagayrimenkul üzerinde yer alan yapının bütünlüğüne ve diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerine zarar vermemek şartıyla dilediği gibi onarım ve değişiklik yapabilir. Örnek vermemiz gerekirse: bağımsız bölüm içerisinde yer alan bir duvarın yıkılması isteniyorsa, ana sütunların yıktırılmaması ve yapının geneline zarar verebilecek eylemlerden kaçınılması gerekmektedir.

Bu spesifik hususların dışında her bir kat maliki: Dürüstlük kuralına uymak, diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız etmekten ve onların haklarını engelleyici nitelikte davranışlardan kaçınmak ve yönetim planına uymakla mükelleftir.

Bağımsız bölümle bağlı ortak yerler ve arsa payları, tüm kat malikleri arasında ortak mülkiyet hükümleri dahilinde değerlendirmeye alınır. Bu anlamda kat maliklerinin ortak yerleri kullanma hakları olmakla birlikte; bu hakkın kullanımı, asansör ve jeneratör vb. hususlar haricinde her kat malikinin arsa payı ile orantılı olarak gerçekleştirilecektir. Bir bağımsız bölüm malikinin, diğer maliklerin ortak alanlardan yararlanmasını engellemesi hakinde Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 33. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yapılarak hakimin müdahalesi talep edilebilir.

Bağımsız bölümün satışı halinde, diğer bağımsız bölüm malikleri, arsa payları üzerindeki paylı mülkiyeti bahane etmek suretiyle önalım hakkı kullanamazlar. Yani bağımsız bölümün satışı halinde, anagayrimenkul dahilinde bulunan diğer bağımsız bölümlerin maliklerinin önalım hakkı söz konusu değildir.

Bunun dışında tüm kat malikleri, anagayrimenkulün kapıcı vb. giderleri ile ortak alanlara ilişkin elektrik faturası vb. giderlere katılmak durumundadır, kat maliklerinin söz konusu bu ortak kullanımlardan faydalanmayacağını/faydalanmadığını ileri sürmek suretiyle ortak giderlere katılmaması mümkün değildir. Ancak gerçekten de başka bir kat malikinden kaynaklı olarak söz konusu ortak kullanımlardan faydalanamıyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 33. madde hükmüne dayanarak sulh hukuk hakiminin müdahalesini talep etmesi mümkündür.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyetinin Farkları Nelerdir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en önemli fark: Kat mülkiyetinde, inşaatın tamamlanmasıyla birlikte halk arasında iskan belgesi olarak da bilinen yapı kullanım izin belgesinin alınmış olmasıdır. Henüz inşaatı tamamlanmamış olan bir yapıda yapı kullanma izin belgesi alınması mümkün değildir. Zaten inşaatın tamamlanmış olması yapı kullanım izin belgesi verilmesinin şartıyken; yapı kullanım izin belgesinin verilmesi de, kat mülkiyetine geçişin şartıdır. Bununla birlikte kat irtifakına tabii bir taşınmazın satın alınması, beraberinde bir çok riski de getirmektedir. Örneğin müteahhit ile sözleşme yapmış olan üçüncü kişi, taşınmaz satışına dair yüklenici ile yapılmış olan bu sözleşmenin üçüncü kişisi durumunda olan arsa sahibine tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir; ancak bu davanın açılması halinde arsa sahibi, yükleniciye yönelik olarak ileri sürebileceği hususları, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilecektir. İskan belgesinin yani yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin yükümlülüğündeyse, üçüncü kişiye yönelik olarak söz konusu eksiklikleri gidermesi için belirli bir ücretin mahkemenin göstereceği yere depo etmesi talebinde bulunulabilir. Bu nedenle kat irtifaklı tapunun satın alınması genellikle tavsiye edilmemektedir.

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin hukuki statüsüne ilişkin detaylı bilgi edinmek için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Topraktan Ev Alan Üçüncü Kişinin Hakları